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Álvaro RuizAnalista de inversión inmobiliaria
Respuesta rápida: Los rendimientos del crowdfunding inmobiliario en España tributan en el IRPF como rendimientos del capital mobiliario e integran la base imponible del ahorro, con tramos que van del 19% al 28%. Los intereses de crowdlending están sujetos a retención del 19% en origen, mientras que los rendimientos de equity tributan como dividendos o ganancias patrimoniales según la estructura del proyecto. Nunca se puede descontar el capital invertido, solo los gastos directamente asociados a la obtención del rendimiento.
Por qué la fiscalidad del crowdfunding inmobiliario en España no es trivial
Cuando empiezas a invertir en crowdfunding inmobiliario en España, los primeros meses te centras en las rentabilidades anunciadas. Pero al llegar la campaña de la renta, muchos inversores descubren que la tributación reduce el rendimiento neto más de lo esperado. Entender cómo funciona el IRPF en este contexto no es solo una obligación legal, sino una herramienta para tomar mejores decisiones de inversión y no llevarse sorpresas en abril.
En esta guía analizamos de forma estructurada cómo tributa cada modalidad de crowdfunding inmobiliario, qué conceptos son deducibles, cómo se declaran las pérdidas y qué diferencias existen entre las plataformas españolas y las europeas.
Crowdlending inmobiliario: intereses como rendimientos del capital mobiliario
En los proyectos de deuda, el inversor presta dinero al promotor y recibe intereses. Esos intereses son rendimientos del capital mobiliario y se integran en la base imponible del ahorro del IRPF. Esto significa que no tributan con los tipos generales de la renta (que pueden llegar al 47%), sino con los tramos del ahorro:
- Hasta 6.000 euros: 19%
- De 6.000 a 50.000 euros: 21%
- De 50.000 a 200.000 euros: 23%
- Más de 200.000 euros: 27%
- Más de 300.000 euros: 28% (desde 2024)
Las plataformas españolas reguladas están obligadas a practicar una retención del 19% en el momento del pago. Esta retención se descuenta del resultado final de la declaración: si has recibido 1.000 euros de intereses y la plataforma ha retenido 190 euros, en la declaración deberás incluir los 1.000 euros como rendimiento y descontar los 190 ya retenidos. Si tu tipo efectivo es superior al 19%, pagarás la diferencia; si es inferior, la Agencia Tributaria te devolverá.
Plataformas europeas sin retención: el riesgo de olvidar la declaración voluntaria
Aquí surge uno de los errores más comunes entre inversores españoles. Las plataformas con sede fuera de España (Estonia, Letonia, Lituania) no practican retención en España porque operan bajo legislación de su país de registro. El inversor recibe los intereses íntegros, pero tiene la obligación de declararlos voluntariamente en el IRPF como rendimientos del capital mobiliario.
No declarar estos rendimientos es una infracción tributaria. La Agencia Tributaria ha aumentado los cruces de información con plataformas europeas gracias a los acuerdos de intercambio automático de datos fiscales (DAC2, CRS). El riesgo de ser detectado es real y las sanciones pueden superar el 50% del importe no declarado.
Equity inmobiliario: dividendos y ganancias patrimoniales
Los proyectos de equity presentan una casuística más variada. Dependiendo de la estructura legal del proyecto:
- Si el rendimiento se articula como dividendo de una sociedad vehículo, tributa como rendimiento del capital mobiliario (igual que los intereses, en la base del ahorro).
- Si el rendimiento proviene de la transmisión de participaciones (venta de la SPV o liquidación del proyecto), la diferencia entre precio de adquisición y precio de venta es una ganancia o pérdida patrimonial que también va a la base del ahorro.
El matiz práctico es que en equity inmobiliario, el inversor puede aplicar la pérdida patrimonial para compensar otras ganancias del ahorro del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes, lo que abre cierto margen de planificación fiscal.
¿Qué gastos son deducibles?
Esta es una de las preguntas más frecuentes. En términos generales, los rendimientos de capital mobiliario derivados de crowdlending admiten la deducción de los gastos de administración y custodia que cobre la plataforma directamente sobre el rendimiento. No son deducibles los gastos de conexión a internet, el tiempo dedicado a analizar proyectos ni las comisiones de transferencia bancaria.
En proyectos de equity con distribución de dividendos, tampoco se puede deducir el coste de adquisición de las participaciones (ese coste se recupera cuando se venden, reduciendo la ganancia patrimonial).
Cómo compensar pérdidas: el mecanismo de compensación de rentas
Si un proyecto sufre un impago total o parcial y pierdes parte de tu capital, esa pérdida no siempre es deducible de forma automática. En crowdlending, la pérdida del principal solo se puede computar cuando la deuda es jurídicamente incobrable (por ejemplo, tras un procedimiento concursal o transcurrido un plazo mínimo sin pago). Hasta ese momento, la Agencia Tributaria no reconoce la pérdida fiscal.
En equity, la pérdida patrimonial es reconocida en el momento de la transmisión o liquidación de las participaciones. Se puede compensar con otras ganancias patrimoniales del ahorro y, si hay exceso, con hasta el 25% de los rendimientos del capital mobiliario positivos.
Si quieres entender cómo las distintas modalidades de crowdfunding inmobiliario afectan al riesgo de tu cartera (no solo al fiscal), te recomendamos leer sobre los riesgos y la fiscalidad completa del crowdfunding inmobiliario en España.
Modelo 720 y obligaciones con plataformas extranjeras
Si el saldo acumulado en plataformas de crowdfunding con sede en el extranjero supera los 50.000 euros a 31 de diciembre, el inversor tiene la obligación de presentar el Modelo 720 (declaración de bienes en el extranjero). El incumplimiento de esta obligación ha sido históricamente objeto de sanciones muy elevadas, aunque el régimen sancionador fue suavizado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en 2022.
Por debajo de ese umbral, no hay obligación de presentar el 720, pero los rendimientos siempre deben incluirse en el IRPF con independencia del importe.
FAQ
¿Las plataformas españolas envían el certificado de retenciones?
Sí. Las plataformas reguladas por la CNMV están obligadas a emitir un certificado anual de retenciones e ingresos, que refleja los intereses abonados y las retenciones practicadas. Este documento es el que debes utilizar para cumplimentar la casilla correspondiente del IRPF. Solicítalo antes de que comience la campaña de la renta, normalmente entre enero y marzo.
¿Los retrasos en el cobro de intereses afectan a la declaración?
Fiscalmente, los rendimientos tributan en el ejercicio en que son exigibles, no necesariamente en el que se cobran. Si la plataforma acumula intereses y los abona en diferido, conviene revisar si el devengo contractual se produce en el ejercicio anterior al del cobro real, porque en ese caso deberían haberse incluido en la declaración correspondiente.
¿Puedo compensar pérdidas de crowdfunding con ganancias de bolsa?
Sí, con matices. Las pérdidas patrimoniales de crowdfunding equity se compensan primero con ganancias patrimoniales del ahorro (incluidas las de bolsa). Las pérdidas de crowdlending (cuando son fiscalmente deducibles) son rendimientos negativos del capital mobiliario y solo pueden compensarse con rendimientos positivos del capital mobiliario, no directamente con ganancias patrimoniales.
